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                                          “旅游 + 地產”成片綜合開發模式

                                                  以“旅游+地產”為核心、具有文化特色的成片綜合開發模式,是華僑城的一個具有前瞻性的模式創造。這個模式誕生后十余年,被復制到全國各地的華僑城項目,成為企業快速擴張的利劍。

                                                  這個模式的出現倒有不少的故事性。 

                                                  1995年,在長沙一塊非常好的地段,華僑城以深圳世界之窗為藍本復制了一個主題公園。但這個公園的初期經營效果并不理想。在隨后的考察中,華僑城發現,與他們合作開發該項目的湖南廣電系統在主題公園旁邊開發了別墅項目,銷售異常火爆。湖南廣電地產項目的成功,對華僑城人是一種啟發:將地產和旅游連接成產業鏈,不是會同時提升這兩項產業的附加值嗎?

                                                  當然,解決資金對旅游產業的束縛,是產生這一模式更為直接的原因。華僑城主題公園最初是用滾動積累方式逐步發展的。但這種發展模式不適合將主題公園作為產業來經營。

                                                  主題公園具有不可移動的特征,在較長的經營周期中,市場半徑和游客人數變化不大。其鮮明特征之一是,一次性投入數額很大,營運成本較高,收益比較平穩,但成長性不高。完全靠主題公園的直接收益滾動發展,速度緩慢。而且,隨著市場競爭加劇,平均利潤率下降,回收周期也在延長。

                                                  有鑒于此,華僑城采用構筑產業鏈條、實現關聯協同的方式,充分發揮了主題公園的“旅游乘數效應”。

                                                  這種產業鏈條的延伸通過兩條主線展開。

                                                  其一,華僑城的旅游綜合開發項目通過獲得關聯房地產項目開發的收益,用房地產運營的快速回報,支撐對主題公園的長期投資。

                                                  其二,運用文化旅游業的主題化包裝手法,對關聯房地產產品進行品牌增值和包裝運營,最終獲得超越單純地產產品的超額收益。

                                                  2000年,深圳華僑城第一個“旅游+地產”的開拓性高端地產項目-波托菲諾小鎮初步建成。此后十余年,在各地華僑城的架構里,“旅游+地產”成為標配,規劃、建設、運營愈發成熟,逐漸成為市場及行業關注的焦點。很多企業紛紛推出旅游地產項目,“旅游+地產”成為中國新型城鎮化的典型樣本和發展案例。

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